“成都打響取消物業(yè)第一槍”背后

從現(xiàn)有法律規(guī)定而言，業(yè)主要求取消物業(yè)公司的要求合理合法，但取消后，如何構(gòu)建良好的業(yè)主自治管理模式值得思考

文/本刊記者  趙晨熙

作為業(yè)主安居樂業(yè)的“大管家”，業(yè)主都期望自己的小區(qū)能夠擁有一個負(fù)責(zé)任、服務(wù)好的物業(yè)公司。但近年來，物業(yè)公司和業(yè)主吵架，甚至大打出手的事件時見報端。

物業(yè)公司提供的服務(wù)應(yīng)跟得上業(yè)主的合理訴求。（圖 / VCG）

近期，一則“成都打響取消物業(yè)第一槍，實行業(yè)主自治”的視頻再次引發(fā)網(wǎng)友共鳴，不少網(wǎng)友希望“鬧心”的物業(yè)公司能夠徹底消失。

“取消物業(yè)的呼聲不絕于耳，其根源在于物業(yè)公司提供的服務(wù)和業(yè)主的合理需求不匹配?！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授劉俊海在接受本刊記者采訪時表示，對于雙方矛盾，不能一味回避，而是要鼓勵采取多種形式的物業(yè)管理方式。從現(xiàn)有法律規(guī)定而言，業(yè)主要求取消物業(yè)公司的要求合理合法，但取消后，如何構(gòu)建良好的業(yè)主自治管理模式也是值得思考的問題。

“干啥啥不行收費第一名”

在“摸黑”開門近半個月后，家住北京市海淀區(qū)彰化路附近某小區(qū)的梁慧無奈之下和丈夫自行購買了燈泡，踩著家中的折疊梯子更換了樓道里的聲控?zé)簟?/p>

“聲控?zé)粼缇蛪牧?，每晚回家我都得借助手機照明開門?！绷夯鄱啻蜗蛐^(qū)物業(yè)反映這一問題，對方表示會盡快安排人手更換，豈料這一“盡快”竟等了半個月未果。

梁慧所居住的小區(qū)雖然并非高檔社區(qū)，但每年3000多元的物業(yè)費也并不算低?！半y道業(yè)主給物業(yè)公司交的這些錢，連買個燈泡都費勁嗎？”

記者在該小區(qū)內(nèi)走訪后發(fā)現(xiàn)，像梁慧這樣對小區(qū)物業(yè)“有情緒”的業(yè)主不在少數(shù)。陳先生家?guī)敳康奶旎ò迓┧?，查明樓上業(yè)主久未居住，水管老化漏水殃及自己家。陳先生求助物業(yè)，物業(yè)卻一直推脫。陳先生無奈自行和樓上業(yè)主協(xié)商，由對方出資聯(lián)系了維修隊對雙方的廁所進行了修復(fù)，并賠償了部分損失。

“服務(wù)找不著人，催交費卻是一門兒靈?！绷夯圩庥昧诵^(qū)的地下停車位，每年停車費6000多元，物業(yè)公司在還有一個多月到期時，就會不停打電話催繳，梁慧笑稱，每年只有這時候物業(yè)最積極，真是“干啥啥不行，收費第一名”。

“花樣換門禁意圖多收費”

如果說拿錢不辦事，性質(zhì)已經(jīng)很“惡劣”，那么在小區(qū)業(yè)主看來，個別物業(yè)公司巧立名目、意圖多收費的情況更是“罪加一等”。

在北京市民吳迪的家中有一個抽屜，打開后發(fā)現(xiàn)里面“收藏”的竟是眾多形狀各異的門禁卡，既有比較傳統(tǒng)的卡片樣式，也有相對洋氣的扁平鑰匙扣造型。

“這些都是已經(jīng)‘廢棄’的門禁卡。”吳迪現(xiàn)在所使用的是一款藍色的圓形門禁卡，三個多月前剛更換的。

吳迪居住在北京市豐臺區(qū)某小區(qū)，據(jù)他透露，小區(qū)差不多每半年就要更換一次大門，這也意味著業(yè)主需要重新更換門禁卡，物業(yè)公司一戶只免費發(fā)放一個，其他都要單獨收費，一個門禁卡收費在20元左右，一般家庭至少要配備兩到三個。

記者注意到，有關(guān)小區(qū)物業(yè)門禁卡收費問題在全國各地并不鮮見。

山東濟南的劉先生也遭遇了此問題。記者查閱《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》后注意到，其中第三十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機動車實行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

對此，小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，收取門禁卡工本費的原因是考慮到物業(yè)運營成本問題，因為該小區(qū)物業(yè)收費相較周邊小區(qū)費用較低，且門禁卡并非強制出售，而是由業(yè)主自愿購買，即便沒有購置門禁卡的業(yè)主也可以通過做登記等方式進入小區(qū)。

“沒有最糟，只有更糟！”記者在一些小區(qū)論壇中看到，吐槽物業(yè)問題的帖子下往往跟帖最多，問題則主要集中在物業(yè)服務(wù)差、亂收費等方面，然而廣大業(yè)主能做的似乎也僅僅是“吐槽”而已。

完善法規(guī)劃定清晰紅線

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高低不僅直接影響業(yè)主居家生活體驗，也會間接影響房產(chǎn)價值，可謂至關(guān)重要?！痹趧⒖『？磥?，物業(yè)和業(yè)主矛盾頻發(fā)，多數(shù)問題還是出在物業(yè)方面。物業(yè)公司雖然稱之為物業(yè)管理公司，但其與業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)和業(yè)主間是平等的服務(wù)契約關(guān)系，但實際中不少物業(yè)公司并未以服務(wù)為本，而是以“業(yè)主管理者”自居，有些甚至凌駕于業(yè)主之上，無視業(yè)主合理訴求。

劉俊海認(rèn)為，物業(yè)公司問題頻發(fā)有一定歷史原因，比如很多小區(qū)物業(yè)公司最初都是由房地產(chǎn)開發(fā)商所選，這其中不乏一些“關(guān)系戶”，服務(wù)質(zhì)量難以保障。加之此前法律對物業(yè)服務(wù)方面的規(guī)制相對有限，也導(dǎo)致了這一行業(yè)的無序發(fā)展。

對于物業(yè)服務(wù)問題，國家也通過完善立法對其進行了規(guī)范和制約。

2021年1月1日施行的民法典第二百八十四條有效解決了這一“歷史問題”。其規(guī)定對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

“小區(qū)電梯內(nèi)的廣告收益該不該歸全體業(yè)主所有？”小區(qū)電梯廣告收益歸屬問題也一直爭議頗大。吳迪曾多次就這一問題詢問過物業(yè)公司，但得到的答復(fù)卻是電梯廣告方是物業(yè)公司聯(lián)系的，這些廣告收益基本被用在了電梯維護、硬件更換等方面，因此，廣告收益相當(dāng)于“貢獻給了廣大業(yè)主”。

針對電梯廣告收益歸屬問題，民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除經(jīng)營成本之后屬于業(yè)主共有。

對此，劉俊海指出，小區(qū)公共區(qū)域收益一直是筆糊涂賬，除電梯廣告費外，還有小區(qū)內(nèi)的公共停車場收取的停車費。這些收益原則上都屬于全體業(yè)主，此前由于沒有相應(yīng)的法律條款對其規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司將這筆錢據(jù)為己有，有業(yè)主問起，就回應(yīng)廣告收益已用于小區(qū)建設(shè)等。

“這說明了另一個問題，那就是物業(yè)公司在收費及費用使用等方面沒有向業(yè)主說明白，這也是雙方矛盾糾紛頻發(fā)的最主要原因之一?！敝袊▽W(xué)會消費者權(quán)益保護法研究會副秘書長陳音江指出，此前物業(yè)公司之所以會亂收費，根本原因就是不向業(yè)主公示收取的物業(yè)費明細(xì)和物業(yè)費用途明細(xì)。

吳迪還記得，當(dāng)他進一步詢問物業(yè)公司小區(qū)電梯廣告的具體收入和費用支出明細(xì)時，物業(yè)公司表示無法對單個業(yè)主進行明示。

但這一理由在法律面前顯然站不住腳。

民法典第九百四十三條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

陳音江表示，民法典劃定紅線后，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公示物業(yè)費的明細(xì)和物業(yè)費的具體用途，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)費的用途明細(xì)監(jiān)督物業(yè)公司工作。如果物業(yè)公司不進行費用公示，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費等，業(yè)主有權(quán)要求相應(yīng)賠償。

鼓勵業(yè)主理性自治

“業(yè)委會，勝訴！清退工作，繼續(xù)！”近期，黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)某小區(qū)業(yè)主群發(fā)布的一則消息引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

記者了解到，事件起因是，近一年前，香坊區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會召開大會通過決議清退并招標(biāo)物業(yè)，但始終沒有落實，居民多次找到小區(qū)所在街道辦事處協(xié)商，也始終無果。該街道辦事處甚至還專門下發(fā)通知，責(zé)令小區(qū)業(yè)主委員會停止對物業(yè)公司進行解聘。無奈之下，小區(qū)業(yè)委會將該街道辦告上法庭。

記者從當(dāng)?shù)胤ㄔ撼鼍叩男姓袥Q書中看到，法院認(rèn)為，街道辦責(zé)令小區(qū)業(yè)委會停止解聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所依據(jù)的法律規(guī)范，系約束業(yè)主委員會成員的法律規(guī)范，是防止、糾正業(yè)主委員會成員不得有侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，否則由業(yè)主大會罷免其成員資格。被告作出行政行為所適用的法律、法規(guī)錯誤。最終，法院對業(yè)委會請求撤銷街道辦這一通知訴求予以支持。

近年來，社會上呼吁取消物業(yè)、實行業(yè)主自治的呼聲不絕于耳，那么取消物業(yè)公司是否合法？

劉俊海介紹，民法典第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。這意味著，小區(qū)業(yè)主解聘物業(yè)公司是合法的，業(yè)主自治是業(yè)主的民事權(quán)利和民事自由。

記者注意到，當(dāng)前已有部分地區(qū)的小區(qū)嘗試取消物業(yè)公司管理，實行業(yè)主自治模式，并取得了一定效果。

廣州市祈樂苑小區(qū)早在2015年便成立了業(yè)主委員會開始施行業(yè)主自管。據(jù)小區(qū)業(yè)委會主任冼敏強介紹，小區(qū)業(yè)委會明確所有公共收入屬于全體業(yè)主所有，每個月都會公開收入明細(xì)，還選取了幾位業(yè)主獨立擔(dān)任監(jiān)督員，負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)各項費用的支出。小區(qū)每年物業(yè)管理收入包括物業(yè)管理費、車位費等，除支付物業(yè)人員工資外，其他結(jié)余費用全部用在小區(qū)建設(shè)上。此外，小區(qū)物業(yè)中心員工包括物業(yè)主管全部由業(yè)主自聘，業(yè)委會委員則全部為兼職，不領(lǐng)取工資。

“小區(qū)業(yè)主自我管理，最重要的就是要保持財務(wù)的公開透明，所有收入均要用來服務(wù)小區(qū)業(yè)主，包括小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)綠化等。”冼敏強指出，小區(qū)業(yè)主委員會也要真正擔(dān)起責(zé)任，全心全意為全體業(yè)主服務(wù)，所花的每一分錢都要經(jīng)得起考驗，要讓小區(qū)業(yè)主擁有更大的協(xié)商權(quán)和決定權(quán)。

“如果物業(yè)公司盡心盡責(zé)，委托物業(yè)公司管理服務(wù)能省去業(yè)主不少麻煩，如果取消物業(yè)公司，實現(xiàn)業(yè)主自治，則需要有一套相對完備的業(yè)主自治制度?！眲⒖『０l(fā)現(xiàn)，當(dāng)前還有不少小區(qū)沒有成立業(yè)委會，這樣既不利于與物業(yè)交涉，也不利于實現(xiàn)小區(qū)自治。

民法典第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。劉俊海建議相關(guān)部門可以在各小區(qū)內(nèi)進行宣傳普法工作，指導(dǎo)小區(qū)合法成立業(yè)委會，鼓勵業(yè)主理性自治。

去年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部等8部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》中也明確提出要突出整治物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題。重點包括：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費項目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費項目標(biāo)準(zhǔn)收取費用；擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目等問題。

對此，陳音江指出，相關(guān)部門應(yīng)不斷加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，并形成監(jiān)管常態(tài)化機制，加大對服務(wù)差、投訴多的物業(yè)公司的懲處力度，倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)管理水平。同時，應(yīng)建立健全物業(yè)公司退出機制，對現(xiàn)存物業(yè)公司實行優(yōu)勝劣汰，遴選一些資質(zhì)齊全、服務(wù)水平高的物業(yè)公司供業(yè)主選擇。

不過，針對實際中不時出現(xiàn)的部分小區(qū)業(yè)主采用拒繳物業(yè)費等方式和物業(yè)公司對抗的做法，陳音江并不贊同，他認(rèn)為這種行為只能加劇雙方矛盾，造成惡性循環(huán)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)差等理由拖欠甚至拒繳費用，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司確有問題甚至出現(xiàn)違法行為，應(yīng)采取合法手段進行維權(quán)。

文章來源：《法制與新聞》雜志2022年10月上期

   編輯：周潔萌