出租屋變“兇宅”，貶值損失誰來承擔(dān)

顧忌和避諱不吉利的事物、語言、舉動等是客觀存在的一種社會風(fēng)俗，并不為法律所禁止

文/本刊記者 周宵鵬 本刊記者 李雯

租房市場一直以來都充滿了各種意外和糾紛。自家有房子出租本是好事，但萬一遇到租客在屋里自殺，房屋便瞬間變成了“兇宅”，不僅房價貶值，甚至想再出租都困難。近日，一則關(guān)于租房期間發(fā)生意外事件的新聞引起人們廣泛關(guān)注和討論。

2023年7月，河北省邢臺市女租客孟某的前男友在她租住的房屋內(nèi)自殺身亡。房主關(guān)某得知此事后，擔(dān)心房屋因此貶值，一紙訴狀將孟某和兩家負(fù)責(zé)房屋托管的中介公司告上法庭，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。

近日，邢臺市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院對該案一審判決，法院結(jié)合涉案房屋的市場價值、孟某未盡到合理注意義務(wù)的程度和對因非正常死亡對承租房屋貶值損失的預(yù)見程度等實際情況，酌定由被告孟某向原告關(guān)某賠償經(jīng)濟(jì)損失9000元。

客觀上，在房地產(chǎn)交易慣例中，房屋是否發(fā)生過非正常死亡事件屬于必須披露的影響交易決策的重要事項。本案中，在被告孟某承租案涉房屋期間，其前男友在該房屋內(nèi)自殺，該事件客觀影響了原告出售該房屋的價格。原告關(guān)某出售房屋時也將該事實對買受人進(jìn)行了披露，故認(rèn)定原告關(guān)某主張的房屋貶值損失客觀存在。

房子是否“兇宅”，交易前必須披露。（圖 / VCG）

房屋托管出租發(fā)生自殺事件

很多人以為房東好當(dāng)，零風(fēng)險、穩(wěn)收益，甚至有些人一度以“當(dāng)房東”為自己的終生奮斗目標(biāo)。殊不知，房東也有房東的煩惱，當(dāng)房東也有風(fēng)險。

“你家房子里出事了，快過來看看！”聽到消息的關(guān)某一臉茫然，尋思著能發(fā)生什么事？隨后便匆匆趕往自己的出租屋。來到現(xiàn)場后，關(guān)某得知，原來是有人在房子里自殺了，自己的房子瞬間變成了“兇宅”。

據(jù)了解，2022年12月，房主關(guān)某與乙公司簽訂《房屋托管合同》，將位于邢臺市的一處房屋全權(quán)委托給該公司管理，托管期限為2023年1月27日至2025年1月26日。幾個月后，乙公司與甲公司簽訂委托協(xié)議，將房屋的具體管理和租賃事務(wù)交由甲公司負(fù)責(zé)。

2023年6月，甲公司與孟某簽訂《房屋租賃合同》，約定孟某租住該房屋的期限為2023年6月5日至2024年6月4日。此外，合同中明確規(guī)定，在租賃期間，孟某是房屋的實際管理人，需要注意防火、防盜、防觸電等安全問題，不進(jìn)行危及自身安全的活動，并對因其行為或過失導(dǎo)致的任何損害或市場價值貶損負(fù)全責(zé)。孟某簽訂合同后正式入住。

然而，僅一個月后，一場意外發(fā)生了。孟某的前男友在未告知任何人的情況下，進(jìn)入孟某租住的房屋內(nèi)自殺身亡。這一事件不僅給孟某帶來了巨大的心理沖擊，房主關(guān)某的心情也可想而知。30多天后，她就急匆匆地通過邢臺市丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司賣掉了這套房子。在賣房時，關(guān)某將該房屋內(nèi)發(fā)生自殺身亡事件如實告知買房者，最終雙方商定的成交價格低于市場價。

關(guān)某認(rèn)為，該房屋的市場價格因這一自殺事件大幅受損，遂決定通過法律途徑尋求賠償。關(guān)某將租客孟某以及兩家中介公司一同起訴至邢臺市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院，認(rèn)為孟某在租賃期間未盡到合理的管理和注意義務(wù)，而兩家中介公司在托管和轉(zhuǎn)托管過程中也存在管理上的疏忽，因此要求賠償其因房屋貶值造成的經(jīng)濟(jì)損失。

被告不愿擔(dān)責(zé)否認(rèn)房屋貶值

近日，邢臺市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院依法審理了該案。

被告乙公司辯稱，其公司不存在轉(zhuǎn)托管的行為，甲公司的法定代表人劉某斌當(dāng)時是乙公司的股東之一，后來劉某斌自己成立了甲公司。該業(yè)務(wù)是由劉某斌聯(lián)系的，劉某斌將該業(yè)務(wù)帶到了甲公司。

此外，房屋內(nèi)死人不必然導(dǎo)致房屋貶值。和原告簽署的托管合同中明確了服務(wù)條款。對托管出租的房屋內(nèi)出現(xiàn)人員自殺無責(zé)任，不同意對原告進(jìn)行賠償。

被告甲公司辯稱，其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告的房屋和房屋內(nèi)設(shè)備并未出現(xiàn)任何毀損、滅失情形，針對原告主張的死亡事件導(dǎo)致房屋售價降低缺少事實依據(jù)和法律依據(jù)。二手房銷售價格在交易時受市場環(huán)境、買賣雙方意愿、變現(xiàn)緊迫程度等多重因素影響，價格具有相當(dāng)程度的不確定性。

此外，其公司和乙公司僅為受托方，而非承租方。已切實盡到合同約定的委托事項，且不存在任何過錯，已對承租人的身份、通信地址、工作單位等信息予以核實，并就居住安全等注意事項對承租人進(jìn)行了提示，已盡到合理注意義務(wù)。托管方的義務(wù)就是選擇恰當(dāng)?shù)某凶馊诉M(jìn)行出租并代委托人收取租金，至于承租人的心理狀況、生活經(jīng)歷和交友情況等個人隱私，不屬于被告應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題。

本案中托管合同、租賃合同均合法有效，根據(jù)合同約定，被告孟某在承租期間對出租房屋負(fù)有管理義務(wù)。即使原告有損失，可能也僅僅是承租人在租賃期間的管理過錯造成的，與受托人的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不存在因果關(guān)系。若原告確實存在損失，且數(shù)額能夠明確，也應(yīng)由被告孟某即承租人進(jìn)行賠償。

被告孟某辯稱，涉案房屋中人員自殺是不能預(yù)見的意外事件，不能歸責(zé)到其身上。原告主張的損失只是其主觀上認(rèn)為的損失，原告的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)施等并未發(fā)生任何損害，其使用價值并未降低。房屋的交易受市場環(huán)境、雙方的意愿等多種因素影響，自殺事件不是唯一導(dǎo)致房屋降低售價的理由。此外，房屋出租本身就存在一定的風(fēng)險，原告自愿將自己房屋出租就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租房帶來的風(fēng)險。其在簽訂租房合同后至意外事件發(fā)生只在案涉房屋居住了26天，其向原告交納了3個月租金和物業(yè)費(fèi)、押金等合計6504元，事件發(fā)生后原告未予退還。

托管公司無責(zé)租客依法賠償

法院審理后認(rèn)為，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)實生活中，人們對住宅內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件感到不同程度的恐懼并對死亡現(xiàn)場心存芥蒂是客觀存在的心理現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場交易中，買賣雙方的消費(fèi)心理，是影響二手房市場交易價格的重要因素。一般人對死亡的恐懼和忌諱心理，客觀上會不同程度加劇居住人的心理負(fù)擔(dān)，對該類房屋的使用效用造成一定障礙，給房屋交易帶來一定的價值貶損因素，并最終影響房屋的使用和市場交易價格。

客觀上，在房地產(chǎn)交易慣例中，亦將房屋是否發(fā)生過非正常死亡事件作為必須披露的影響交易決策的重要事項。本案中，在被告孟某承租案涉房屋期間，其前男友在該房屋內(nèi)自殺，該事件客觀影響了原告出售該房屋的價格。原告關(guān)某出售房屋時也是將該事實對買受人進(jìn)行了披露，故認(rèn)定原告關(guān)某主張的房屋貶值損失客觀存在。

本案中原告關(guān)某將自有房屋委托被告乙公司托管，后該房屋實際由被告甲公司托管，并由甲公司實際向原告轉(zhuǎn)付租金，甲公司將案涉房屋出租給被告孟某。對發(fā)生人員自殺事件，因案涉房屋管理使用人為承租人被告孟某，甲公司和乙公司并未管理使用，對案涉房屋內(nèi)人員自殺事件無法預(yù)見且無法克服，被告兩公司沒有過錯。

被告甲公司在選定孟某為承租人、與其訂立租賃合同、向其交付房屋以及后期的管理、安全提示，均未違背托管協(xié)議和善良管理人應(yīng)有的合理注意義務(wù)。至于乙公司將托管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給甲公司，與人員自殺事件沒有因果關(guān)系。即使乙公司存在違約，也是僅在甲公司負(fù)有過錯的情況下，對甲公司的行為向原告負(fù)責(zé)。故原告要求乙公司和甲公司承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。

被告孟某承租原告關(guān)某房屋期間，雖對承租房屋內(nèi)的人員非正常死亡事件無法預(yù)見，但因其對房屋管理不善，導(dǎo)致其前男友進(jìn)入該房屋自殺身亡，未盡到合理注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任。關(guān)于原告損失，涉案房屋已經(jīng)被原告處分，因處置價格受原告賣出意愿的急迫程度，同時受買方對非正常死亡事件的認(rèn)識程度，也受買賣雙方談判技巧等多種主觀因素影響，不能推定案涉房屋在未發(fā)生人員非正常死亡事件前的市場價格和實際銷售價格的差值為原告損失。

結(jié)合涉案房屋的市場價值、孟某未盡到合理注意義務(wù)的程度和對因非正常死亡對承租房屋貶值損失的預(yù)見程度等實際情況，并依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百八十四條的規(guī)定，法院依法判決被告孟某賠償原告關(guān)某經(jīng)濟(jì)損失9000元。

法定期限內(nèi)當(dāng)事人均沒有上訴，一審判決已生效。

誠信買賣房屋關(guān)注租客安全

人們通常所說的“兇宅”其實是一個民間概念，是指發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡事件的房屋。一般情況下，公眾會對“兇宅”產(chǎn)生忌諱心理，導(dǎo)致房屋貶值或影響買受方的購房意愿，進(jìn)而對房屋買賣產(chǎn)生重大影響。

“兇宅”在法律上并無準(zhǔn)確定義，翻看最近幾年和“兇宅”有關(guān)的判例，有一種情況，各地法院作出了相當(dāng)一致的判決：如果房東在賣出房屋時，故意隱瞞了“兇宅”這個因素，法院都支持買家作退款或退定金的處理。

由此可見，法院認(rèn)可了民間對“兇宅”的價值判斷，雖然房屋發(fā)生非正常死亡事件不是法定的買賣合同無效或可撤銷的理由，但根據(jù)我國傳統(tǒng)風(fēng)俗及公序良俗，房東在賣房之初故意隱瞞房屋的重要情況，有違誠信原則。

此前，河北省廊坊市中級人民法院（以下簡稱廊坊中院）就曾審理過一起由“兇宅”引起的房屋買賣合同糾紛案。

2014年1月，吳先生與孟女士簽訂《房屋買賣合同》，孟女士將其位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)的一套房屋出售給吳先生。吳先生入住該房屋后，從鄰居處得知孟女士父親曾從該房屋跳樓自殺，屬非正常死亡，系“兇宅”。吳先生認(rèn)為孟女士隱瞞真實情況，致使自己作出了錯誤的買房決定，遂將其起訴至三河市人民法院，要求返還購房款。

三河市法院一審認(rèn)為，孟女士父親跳樓自殺，與房屋本身質(zhì)量之間沒有直接關(guān)聯(lián)，吳先生認(rèn)為賣方存在欺詐行為，沒有充足證據(jù)，遂判決駁回原告吳先生的訴訟請求。吳先生對一審判決不服，依法向廊坊中院提出上訴。

廊坊中院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)出自當(dāng)事人真實意思表示，且應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，尊重社會公德。孟女士父親自涉案房屋內(nèi)跳樓自殺的事件，雖與房屋質(zhì)量無關(guān)，但從我國公序良俗出發(fā)，該事實足以對吳先生作出是否購買涉案房屋的真實意思表示造成影響。孟女士在與吳先生進(jìn)行房屋買賣交易過程中，應(yīng)將該事實如實告知吳先生，吳先生在違背真實意思的情況下與孟女士訂立的房屋買賣合同，吳先生有權(quán)請求予以撤銷。一審法院判決駁回吳先生訴訟請求，顯屬不當(dāng)，法院予以糾正。故判決孟女士返還吳先生全部購房款。

有關(guān)法律人士表示，出租房屋內(nèi)發(fā)生不同種類的非正常死亡，承租人承擔(dān)的責(zé)任也不一致，并非都要承擔(dān)責(zé)任。如果房屋成為“兇宅”系承租人的主觀過錯導(dǎo)致，如承租人在房屋內(nèi)自殺、承租人在房屋內(nèi)殺死他人或第三人經(jīng)承租人同意進(jìn)入房屋后非正常死亡，那么承租人將面臨承擔(dān)房屋貶值的責(zé)任。但如果“兇宅”成因與承租人沒有法律上的直接因果關(guān)系，如承租人或其同伴被他人入室殺害，則承租人不承擔(dān)責(zé)任，房主可要求行兇者承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

顧忌和避諱不吉利的事物、語言、舉動等是客觀存在的一種社會風(fēng)俗，并不為法律所禁止。在日常生活中，人們對于死亡的恐懼，對于“兇宅”的忌諱心理普遍存在，也普遍得到認(rèn)同。因此，發(fā)生非正常死亡事件的房屋，在一定程度上會加重房屋使用人的心理負(fù)擔(dān)，影響人們對房屋的應(yīng)有評價乃至影響對房屋市場價值的原有預(yù)期。同時也提醒房東們，在出租房屋時不能忽視租客安全問題。

文章來源：《法制與新聞》雜志2024年10月上期

   編輯：周潔萌